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Descabimento do pedido de usucapião em contrato de comodato. A precariedade da posse e ausência de animus domini.

Com o advento da Súmula 237 do STF, possibilitou-se a arguição de usucapião como matéria de defesa nas ações de reintegração de posse. Contudo, a despeito de tal benesse ter sido preconizada pelo referido compêndio, não se pode perder de vista que, nos casos em que houver comodato verbal, o que, como se sabe, trata-se única e tão somente de uma permissão de utilização do imóvel por determinado período de tempo, podendo ser gratuita ou onerosa, remanescerá inequívoco o dever de restituição do imóvel.

A restituição deverá ocorrer tão logo os possuidores do imóvel sejam instados para tanto, sendo que o desatendimento do pedido de desocupação que deverá ser realizado através da competente notificação extrajudicial, configura o esbulho possessório.

Por essa perspectiva, ao contrário do que se possa imaginar, esclareça-se que atos de mera tolerância em momento algum induzem a posse com o eventual animus domini, que supostamente, motivaria o pedido de usucapião, mas apenas a posse precária. Dessa forma, descabe por completo o pedido de usucapião em face do proprietário do imóvel, de acordo com entendimento, inclusive, devidamente corroborado pela jurisprudência pátria.

Assim, quando for evidente que há mera permissão de uso do imóvel, advinda de comodato verbal ou escrito, que pode ocorrer a título gratuito ou oneroso, não há que se conceber a existência de animus domini. Nesta senda, vale ainda destacar que eventual alegação de doação não comprovada também não se revela apta ao deferimento do pedido de usucapião. Pois, a doação somente pode ser considerada válida se realizada por escritura pública, ou instrumento particular (CC/2002, art. 541, caput - CC/1916, art. 1.168, caput), ou seja, deve ser plenamente comprovada, a fim de que possa ensejar a operação dos efeitos perseguidos por aqueles que ingressam com ação de usucapião.

O comodato, como se sabe, é a permissão de utilização gratuita ou onerosa de determinada coisa, com o dever de posterior restituição, de tal sorte que, se o conjunto probatório coligido ao processo não for hábil à comprovação de que os postulantes sejam de fato possuidores do imóvel com ânimo de dono, ou melhor, se comportem como se proprietários fossem, mas que, contrariamente, reste claro que apenas se utilizam do imóvel com o consentimento da proprietária, possuindo, portanto, a sua mera detenção, tal não induz a posse, caracterizando unicamente posse precária.

Ainda no que toca a impossibilidade de usucapião, vale destacar que, de acordo com a jurisprudência pátria, a simples cessão de imóvel para a moradia entre familiares não gera qualquer direito imobiliário, assim como não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, revelando-se, igualmente nesse caso, a precariedade da posse, inexistindo o animus domini apto a gerar a usucapião.

Por fim, se não houver qualquer justo título a fundamentar, ou mesmo, a amparar o pedido de usucapião, ou ainda, se houver o pedido de restituição do imóvel, e não houver qualquer doação comprovada, bem como não houver o ânimo de dono, deverão ser afastados todos os pleitos versados no direito à aquisição da propriedade em decorrência do disposto no artigo 1240 do Código Civil, e/ou ainda, do disposto no artigo 186 da Constituição Federal, não havendo, portanto, que se falar em prescrição aquisitiva da propriedade.


Publicado originalmente em: Boletim do Direito Imobiliário, fevereiro de 2017, 1ª Quinzena, Ano XXXVII.


Debora Cristina de Castro da Rocha.


Advogada especialista em Direito Imobiliário. Atuou na defesa de construtoras renomadas do país. Possui vários artigos publicados sobre o assunto. Palestrante, Colunista no site de notícias YesMarilia, Vice Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Vice Presidente da Comissão de Fiscalização, Ética e Prerrogativas Profissionais da subseção da OAB/PR - SJP e integrante da Comissão de Direito Imobiliário da seccional OAB/PR. Especialista em Direito e Processo do Trabalho e em Direito Constitucional pela ABDConst. Especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito - EPD.